Bez względu na to, czy sprzedajesz nieruchomość komercyjną, czy mieszkanie, chcesz mieć pewność, że kupujący nie rozmyśli się przed sfinalizowaniem transakcji. Jedynym sposobem na zabezpieczenie twoich interesów jest podpisanie z kupującym umowy przedwstępnej sprzedaży. Czasami nazywana jest ona także umową zaliczkową. Pamiętaj, że jest to dokument zobowiązujący dwie strony do sfinalizowania umowy ostatecznej.

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości musi zawierać podstawowe dane osobowe twoje i kupującego, ale też konkretne informacje o lokalu (zwłaszcza jego parametry) i jego cenie. Prawidłowo wykonane zapisy w umowie gwarantują ci dochodzenie roszczeń w przypadku niewywiązania się z umowy przez nabywcę. Mogą w niej znaleźć się także dodatkowe zapisy np. określenie kwoty zaliczki czy zadatku.

Po co podpisuje się umowę przedwstępną?

Nie zawsze nabywca nieruchomości jest do końca zdecydowany i nie zawsze wszystko układa się po myśli obydwu stron transakcji. Może zdarzyć się tak, że kupujący rozmyśli się w ostatniej chwili, znajdzie inną nieruchomość, nie będzie dysponował określoną sumą pieniędzy lub z innych przyczyn odmówi podpisania umowy ostatecznej. Wówczas wcześniejsze spisanie umowy przedwstępnej zabezpieczy twoje interesy.

Umowę przedwstępną nieruchomości podpisuje się także po to, aby co najmniej jedna ze stron transakcji miała czas na dopełnienie niezbędnych formalności. Może do nich należeć na przykład dokonanie wpisu do księgi wieczystej (po stronie sprzedającego) lub uzyskanie kredytu (po stronie kupującego). Zdarza się również, że dotychczasowy właściciel/najemca nieruchomości musi mieć czas na opuszczenie lokalu – wtedy umowa przedwstępna sprzedaży także ma swoje uzasadnienie.

Czym charakteryzuje się umowa przedwstępna sprzedaży?

Umowa przedwstępna sprzedaży to mocny gwarant bezpieczeństwa. Daje prawo do żądania wypełnienia zawartych w niej postanowień, które znajdą się także w umowie ostatecznej. Przy takiej formie umowy pojawia się zawsze dylemat, czy dodatkowo uiścić zaliczkę, a może zastrzec w niej zadatek. Co będzie lepsze dla ciebie jako sprzedającego?

Jeśli kupujący uiści zadatek, a później rozmyśli się co do zakupu mieszkania, wtedy kwota zadatku zostaje w twoich rękach. Zastrzeżenie zadatku mocuje też prawnie transakcję dla obu stron – w razie uchylenia się od zawarcia umowy ostatecznej, daje prawo ubiegania się o odszkodowanie. Inaczej jest z zaliczką – ona po prostu zwraca się w razie odstąpienia od umowy.

Jakie prawa uzyskuje sprzedający nieruchomość?

Kiedy zdecydujesz się na sprzedaż nieruchomości, warto podpisać umowę przedwstępna z twoim klientem. Dzięki temu nabierze ona większej mocy prawnej (szczególnie, gdy będzie sporządzona w formie aktu notarialnego). Mając podpis nabywcy, masz prawo do dochodzenia roszczeń w razie niewywiązania się drugiej strony z umowy. Masz także prawo żądać zadatku, który – jak już zostało wspomniane – daje ci prawo do zatrzymania go w sytuacji, gdy klient nie będzie chciał sfinalizować transakcji.

Umowa przedwstępna może też regulować kwestie wpłacenia zaliczki, będącej częścią ogólnej kwoty do zapłaty. Zaliczka, wbrew pozorom, również ma swoje plusy dla sprzedającego, który przed podpisaniem umowy ostatecznej może skorzystać z innej, lepszej dla niego oferty, jeśli takowa się pojawi (oczywiście pod warunkiem, że w umowie przedwstępnej nie została zawarta klauzula o braku możliwości odstąpienia od transakcji). Wtedy zobowiązany jest tylko zwrócić wysokość zaliczki niedoszłemu kupującemu.

Czy do podpisania umowy przedwstępnej niezbędny jest notariusz?

Podpisując umowę przedwstępną kupna sprzedaży nieruchomości, nie masz obowiązku korzystać z pomocy notariusza. Tracisz jednak w ten sposób szanse na dochodzenie przez sądem roszczeń, związanych z wykonaniem umowy przyrzeczonej. Jedyne co możesz uzyskać od kupującego, to odszkodowanie za niewywiązanie się z umowy.

Podpisanie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego daje ci więcej pewności i spokoju w czasie oczekiwania na realizację transakcji sprzedaży nieruchomości. Notariusz sprawdzi wiarygodność dokumentów nabywcy oraz zadba o to, by w umowie znalazło się wszystko to, co potrzebne do bezpiecznego sfinalizowania transakcji.

Kiedy z umowy przedwstępnej można zrezygnować?

Jako sprzedający nieruchomość, możesz w umowie przedwstępnej zostawić sobie „furtkę” w formie zapisu o możliwości odstępstwa od niej. Oczywiście jest to możliwe jedynie za porozumieniem z kupującym. W innym przypadku nie będzie szansy na zerwanie umowy. Możesz też zabezpieczyć się przed ryzykiem odstępstwa kupującego od transakcji, jeśli w umowie przedwstępnej zostanie zastrzeżony zadatek. Jak zostało wyżej wspomniane, w sytuacji niewykonania umowy przez nabywcę, zadatek zostaje w twojej kieszeni.