Na co zwrócić uwagę przy wyborze lokalu do wynajęcia?

Performance-Media 5 grudnia 2018

Wynajem lokalu użytkowego pod przyszłą działalność gospodarczą wiąże się z szeregiem różnych wyzwań. Na co trzeba zwrócić szczególną uwagę? Priorytetowo na sprawy czysto techniczne, finansowe oraz logistyczne. Przemyślany wynajem lokalu zaprocentuje, czyli innymi słowy działalność będzie generować zyski.

Wiele zależy od tego, w jakim celu wynajmujesz lokal  – czy ma to być powierzchnia użytkowa, przeznaczona na biuro, sklep, kawiarnię, klub sportowy, a może na zupełnie inną aktywność gospodarczą. Każda działalność ma swoje wymagania i należy zdecydowanie wziąć je pod uwagę” w tym koniecznie zwróć uwagę na stronę techniczną wynajmowanego lokalu – w jakim jest stanie, czy wymaga remontu, a także na to, czy będzie zaspokajał wszystkie twoje potrzeby.

Lokalizacja

Bardzo ważna jest lokalizacja miejsca, w którym będziesz prowadzić działalność usługową. Często jest tak, że dobre usytuowanie budynku to klucz do sukcesu. Na pewno więcej osób odwiedzi restaurację położoną blisko centrum, niż tą, do której trzeba daleko dojechać. Wynajmując lokal na powierzchnię typowo biurową, bardziej liczy się ulokowanie go blisko sklepów, restauracji, i ogólnie centrów rozrywki.

Bywa też tak, że zdecydowanie lepiej jest organizować swoją działalność gdzieś poza granicami miasta. Dzieje się tak wówczas, kiedy znaczenie ma się spokój i kontakt z naturą (hotele, sale szkoleniowe itp.). Liczy się więc dobry biznesplan, wizualizacja miejsca, w którym będziesz organizować swoją działalność i spojrzenie na wszystko przede wszystkim z perspektywy klienta. 

Porównaj ceny na rynku

praca firma

Cena cenie nierówna. Nie zawsze to, co tanie, jest złe i odwrotnie. Warto przed wynajęciem lokalu zrobić szczegółowy research rynku. Ważny tu jest szczególnie stosunek metrażu do ceny oraz to, jaka jest wartość rynkowa lokalu. Można tę kwestię sprawdzić np. w Internecie, porównując koszty wynajmu w danym mieście. Jeśli nie chcesz przepłacić, przekalkuluj dobrze koszty wstępne – czasem środki wydane na dostosowanie pomieszczeń do konkretnych celów znacząco wpływają na rentowność projektu.

Zwróć też koniecznie uwagę na koszty dodatkowe. Nie liczy się tylko metraż, ale też ogrzewanie, czynsz, remonty itd. Wynajem lokalu użytkowego a VAT to kolejna ważna kwestia, o której musisz pamiętać. Transakcja ta będzie opodatkowana według stawki podstawowej 23%. Zanim wynajmiesz lokal i zacznie on dla ciebie pracować, dokładnie podlicz więc wszystkie konieczne wydatki.

Koszty eksploatacyjne

Budżetowanie

Koszty eksploatacji lokalu są naprawdę różne, bo zależą ściśle od rodzaju prowadzonej działalności. Zawsze więc zadaj sobie pytanie – ile będzie kosztowało utrzymanie lokalu (sprawy techniczne) oraz utrzymanie pracowników (jeśli kogoś zatrudniasz). Oczywiście koszty początkowe wiążą się z zapłatą za wynajem, następnie comiesięcznym regulowaniem czynszu i adaptacją lokalu pod swoją działalność.

Do kosztów eksploatacyjnych należy zaliczyć także zakup określonych produktów (np. spożywczych dla kuchni) lub urządzeń do biura (kserokopiarki, komputery itp.). Pod uwagę trzeba też wziąć zakup różnych licencji przemysłowych, np. na alkohol. Są to też opłaty za media, pakiety telewizji cyfrowej, Internet oraz za kwestie związane z bezpieczeństwem (wynajęcie ochrony budynku, założenie monitoringu itp.). 

Otoczenie budynku

Zawsze warto wychodzić poza schematy i szukać wyjątkowo atrakcyjnych lokalizacji. Jeśli twoja działalność będzie opierała się na organizowaniu szkoleń, kursów, warsztatów, czy konferencji, warto znaleźć miejsce nieco spokojniejsze niż przeludnione centrum, gdzie nie można spokojnie odpocząć. Sporo zieleni, dobry dojazd do miejsca docelowego, zorganizowanie odpowiedniego zaplecza informacyjnego – to klucz do zadowolenia klientów. Oczywiście sytuacja będzie wyglądała zupełnie inaczej w przypadku sklepu spożywczego czy restauracji.

Dlatego też przed założeniem działalności koniecznie zrób skrupulatny biznesplan i niezbędne analizy, które odpowie ci między innymi na pytania dotyczące lokalizacji. Weź też pod uwagę konkurencję – sprawdź na przykład czy w okolicy, w której otworzysz lokal o danym profilu usługowym, nie ma podobnego. Dwie takie same kawiarnie, czy dwa kluby sportowe znajdujące się blisko siebie, zawsze będą rywalizowały o klienta. Uprzedź więc konkurencję i bądź pierwszy!

Ważne zapisy w umowie

Pośrednictwo w wynajmnie biuro - baner

Umowa najmu lokalu to – zaraz po wyborze jego lokalizacji i kalkulacji kosztów eksploatacji – kolejne kluczowe zagadnienie. Jest to ważny dokument, który koniecznie trzeba dokładnie przeczytać, sprawdzając, czy reguluje on wszystkie wrażliwe kwestie. W umowie najmu lokalu muszą być zawarte przede wszystkim dane obu stron transakcji oraz ich tytuły prawne, prawa i obowiązki, miejsce i data zawarcia umowy, koszty, kaucja oraz czas trwania umowy.