Biuro nieruchomości Estate Fellows

To zdanie niczym mantra powtarza wielu doradców oraz inwestorów zaprawionych w branżowym boju. Lokalizacja jest kluczem dobrze trafionej inwestycji, jednak nie oznacza to, że jedynie obiekty usytuowane w ścisłym centrum dużych aglomeracji będą wiązały się z gwarancją wielokrotnego zysku w przyszłości. Nawet peryferyjna dzielnica w perspektywie kilku lat może stać się atrakcyjna. Żeby się o tym przekonać, warto śledzić miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, zapoznać się z polityką samorządową w zakresie infrastruktury i komunikacji, a także na bieżąco obserwować trendy i rozwój branży mieszkaniowej oraz komercyjnej w najbliższej okolicy.

Zjawiskiem charakterystycznym, zwłaszcza w większych miastach, jest rozwój poszczególnych dzielnic, wokół których tworzą się ośrodki rozrywki, kultury, nauki oraz centra biznesowe oferujące nowe miejsca pracy. Wiąże się to także z polepszeniem szklaków komunikacyjnych i łatwiejszym dostępem do lokalizacji oraz przyciąganiem kolejnych inwestycji. Ten łańcuch powiązanych ze sobą czynników jest podstawą do podjęcia słusznej decyzji dotyczącej lokaty kapitału.

Bardzo ważna jest również obecność w pobliżu (poza podstawową infrastrukturą) miejsc do spotkań biznesowych, restauracji, fitness clubów oraz centrów handlowych. Najwięcej inwestycji powstaje zwykle w pobliżu stacji metra lub nowej arterii komunikacyjnej, warto zatem obserwować miejsca, które nie zawsze leżą w ścisłym centrum, ale cechują się dużym potencjałem.

Czynnik ludzki siłą wzrostu

Dobre, długoterminowe relacje z najemcami także zasilają grono czynników zwiększających wartość inwestycji. Ta ogólna terminologia obejmuje zarządzanie nieruchomościami w sposób profesjonalny i kompleksowy, wiąże się z czytelnymi warunkami współpracy zgodnymi z wymogami prawa oraz uwzględnia optymalne koszty administrowania. Najemcy stanowią o sile nieruchomości, dlatego dobry zarządca powinien potrafić odgadywać ich potrzeby, łagodzić spory i rozwiązywać sytuacje kryzysowe. Innymi jego cechami musi być dobra organizacja pracy, szybkość w podejmowaniu decyzji oraz dobór profesjonalnych podwykonawców. Tak zarządzany budynek również zwiększa swoją wartość.

Wpływ na to ma także sąsiedztwo, czyli zarówno lokale, które mogą negatywnie wpływać na komfort życia i pracy (mowa np. o zakładach gospodarki odpadami komunalnymi czy przedsiębiorstwach budowlanych prowadzących uciążliwe i hałaśliwe prace), jak i obiekty, a także osoby o pozytywnym oddziaływaniu – np. prestiżowe firmy, marki dobrze znane opinii publicznej, popularne kawiarnie czy ludzie ze świata mediów i telewizji. O ile w pierwszej alternatywie bliskość ośrodków znacząco obniża cenę inwestycji, o tyle druga opcja może korzystnie wpłynąć na jej wysokość oraz przyciągnąć potencjalnych inwestorów, a także klientów.

Innowacja!

Niskie koszty eksploatacji to marzenie każdego inwestora. Kluczem do osiągnięcia tego celu są m.in. optymalne rozwiązania dla nieruchomości oparte na wykorzystaniu nowatorskich technologii, zmierzające do obniżania ilości zużytej energii i zasobów naturalnych, co tym samym przekłada się na zminimalizowanie bieżących wydatków za najem. Jest to także ważna odpowiedź na nasilające się w branży kwestie budownictwa zrównoważonego, którego celem jest ochrona środowiska oraz poprawa warunków zdrowotnych.

Innowacja w tym kontekście to również kwestia odpowiedniego zarządzania funduszami przeznaczonymi na wydatki inwestycyjne (tzw. capex). Warto pamiętać, że nieruchomość zwiększa swoją wartość przy każdej modernizacji, wprowadzeniu nowych systemów dostępu czy klimatyzacji, remoncie elewacji, odnowieniu powierzchni wspólnych, a także wprowadzeniu najemcy usługowego do budynku (np. fryzjera, przedszkola czy siłowni). Pokrywa się to także z oczekiwaniami pozostałych najemców i nie pozostaje bez znaczenia przy ocenie wartości inwestycji.

Zawsze istnieje pewne ryzyko inwestycyjne, natomiast przy pomocy ekspertów i audytu nieruchomości, prognozowaniu, a przede wszystkim dobremu zarządzaniu projektem można takie ryzyko nie tylko przewidzieć, ale również zminimalizować, tym samym zwiększając prawdopodobieństwo zysku.  

Autorem gościnnego wpisu jest Piotr Majewski, eskpert od nieruchomości Morizon.pl.

Zgodnie z ideą kontynuowanej od 2012 akcji, dochód z utylizacji zebranych przedmiotów i odzyskanych surowców jest przeznaczany na cele charytatywne. W tym roku elektrozbiórkę przeprowadziło Stowarzyszenie Niepełnosprawni dla Środowiska EKON, które było również tegorocznym beneficjentem akcji. Środki uzyskane ze sprzedaży tworzyw i surowców wtórnych wspomogą działania statutowe organizacji czyli rehabilitację społeczną i zawodową osób niepełnosprawnych. Szacowany przez Stowarzyszenie przychód z przeprowadzonej  zbiórki wyniesie około 30 tys. złotych.

„Możliwość współpracy z Państwem była dla nas dużym wyzwaniem z uwagi na zasięg akcji, ale z wielką chęcią je podjęliśmy z myślą o poszerzeniu doświadczeń i kompetencji zawodowych naszych pracowników. Stowarzyszenie EKON jest organizacją non profit, tworzącą miejsca pracy dla osób niepełnosprawnych zagrożonych wykluczeniem, w tym dla chorych  psychicznie. Cieszymy się, że wywiązaliśmy się z zadania, a dodatkowo zyskaliśmy wsparcie finansowe. Pozyskane ze zbiórki środki będą bardzo pomocne w dalszej realizacji naszych zadań, dlatego bardzo serdecznie dziękujemy za okazane nam zaufanie
i możliwość wspólnego przedsięwzięcia.” – mówi Jacek Czuryło, koordynator elektrozbiórki z ramienia Stowarzyszenia EKON.

„Cieszymy się, że po raz kolejny wraz z branżą nieruchomości połączyliśmy siły w szczytnym celu. Co więcej, tym razem udało nam się rozszerzyć akcję o kolejne budynki, zwiększając ilość do prawie 100. Wraz ze Stowarzyszeniem EKON, które bardzo profesjonalnie i sprawnie zorganizowało zbiórkę, udało nam się opróżnić budynki z niemal 27 ton elektroodpadów, które zostaną poddane recyklingowi. To nasz wkład – jako branży nieruchomości – w praktyczną realizację idei less waste. Elektrozbiórka była i jest dla nas bardzo ważna, bo łączymy edukację najemców i ich pracowników na temat zachowań proekologicznych z propagowaniem niesienia pomocy innym.” – dodaje Izabela Miazgowska, Dyrektor Działu Zarządzania Nieruchomościami w firmie Knight Frank.

W tym roku akcja została przeprowadzona w odświeżonej formule #ElectroTrashChallange nawiązującej do popularnej akcji w mediach społecznościowych #TrashChallange”.  Stowarzyszenie EKON zebrało informację o ilości elektroodpadów w poszczególnych budynkach, dzięki czemu po raz pierwszy wyłoniony został zwycięzca, czyli budynek w którym zostało zebrane najwięcej materiałów do utylizacji. Liderem #ElectroTrashChallange okazał się biurowiec Rondo 1. Brawa dla wszystkich najemców, którzy włączyli się do akcji w tym budynku.  

Akcja „Zrzuć zbędne kilowaty” związana jest z obchodami Międzynarodowego Dnia Ziemi. Dzięki tej inicjatywie pracownicy budynków na terenie Warszawy mogą oddać w wyznaczonych miejscach niepotrzebne urządzenia elektryczne takie jak komputery, telewizory, telefony, baterie, akumulatory, sprzęt audio czy małogabarytowe urządzenia gospodarstwa domowego. Akcja ma aspekt edukacyjny, szerząc ideę utylizacji elektroodpadów.

Na co zwrócić uwagę, wybierając biuro?

Poszukując idealnego lokalu pod prowadzoną działalność gospodarczą, należy każdorazowo dokładnie przeanalizować indywidualne potrzeby. Inny bowiem lokal sprawdzi się w przypadku działalności handlowej, a inny w przypadku działalności usługowej.

W wielu przypadkach w grę wchodzą przede wszystkim reprezentacyjne lokale, umiejscowione na parterze, tuż przy ruchliwej ulicy i najlepiej z dużymi witrynami. Takie nieruchomości są z reguły najdroższe. Prowadząc działalność usługową możemy jednak śmiało sięgnąć po lokale ulokowane na wyższych kondygnacjach i niekoniecznie w ścisłym centrum.

Poszukując odpowiedniego lokalu, warto jednak zwrócić uwagę nie tylko na lokalizację, ale również na dostępność miejsc postojowych, najbliższe sąsiedztwo nieruchomości lub też plany jego zagospodarowania, bliskość komunikacji miejskiej, wysokość miesięcznych opłat oraz oczywiście na standard i stan techniczny obiektu. Mówiąc prościej na wszystko, co jest istotne z naszego punktu widzenia, a także z punktu widzenia naszych potencjalnych klientów, pracowników i kontrahentów.

Wynajem biura – kiedy się opłaca?

Zdecydowana większość przedsiębiorców decyduje się na wynajem powierzchni biurowej i nie bierze nawet pod uwagę opcji jej zakupu. Powodem takiego stanu rzeczy są z reguły kwestie finansowe. Wynajmowane biuro jest niewątpliwie bardziej dostępną opcją, szczególnie dla początkujących przedsiębiorców, jednak nie jest to jedyna zaleta, o której warto wspomnieć.

Wynajmowane biuro to przede wszystkim duża elastyczność – ewentualne niepowodzenie lub chęć wycofania się z biznesu nie powodują wówczas poważniejszych problemów i konsekwencji.

Dodatkowo czynsz zapłacony za najem lokalu stanowi koszt uzyskania przychodów, zmniejszając w comiesięczne obciążenia finansowe.

Biorąc pod uwagę fakt, iż większość przedsiębiorców preferuje wynajem, liczba lokali do wynajęcia jest nieporównywalnie większa od liczby lokali przeznaczonych na sprzedaż. Jest to szczególnie istotne w kontekście przedsięwzięć, w których lokalizacja stanowi jeden z głównych czynników sukcesu.

Wady wynajmu biura

Z drugiej jednak strony właściciel lokalu może niemalże w każdym momencie zdecydować się na wypowiedzenie umowy najmu i tym samym skazać przedsiębiorcę na konieczność ponownych poszukiwań.

Może również podnieść wysokość czynszu, co z kolei niekorzystnie przekłada się na wyniki finansowe przedsiębiorstwa.

Kiedy warto kupić przestrzeń biurową?

Alternatywnym dla wynajmu rozwiązaniem jest zakup powierzchni biurowej. Opcja ta wymaga wprawdzie na początku zaangażowania niemałych środków finansowych, jednak jak pokazują proste kalkulacje, zakup jest w długiej perspektywie czasu korzystnym wariantem.

Niewielu przedsiębiorców dysponuje niezbędnym kapitałem, dlatego często przy zakupie muszą skorzystać z dodatkowe finansowania czy kredytu. Biorąc pożyczkę istotnie wpływamy na rentowność całego przedsięwzięcia, jednak szacuje się, że inwestycja taka zaczyna zwracać się po około 6-7 latach.

Warto także  wspomnieć, iż zakupiona nieruchomość może stanowić zabezpieczenie dla kredytu, a dodatkowo generować wymierne korzyści podatkowe. Przedsiębiorca może bowiem odliczyć VAT i amortyzować zakupiony lokal, zmniejszając w ten sposób comiesięczne obciążenia finansowe.

Zakup powierzchni biurowej w dużych miastach to ogromny wydatek, na który większość przedsiębiorców nie może sobie pozwolić. Wprawdzie istnieje możliwość wzięcia kredytu inwestycyjnego, którego zabezpieczeniem będzie nabywana nieruchomość, jednak działanie takie może niekorzystnie wpłynąć na zdolność kredytową przedsiębiorstwa i istotnie utrudnić ubieganie się o dodatkowe środki na rozwój działalności.

Nie da się ukryć, że zakup lokalu biurowego to również skuteczna forma lokowania kapitału. Po zaprzestaniu prowadzenia działalności, nieruchomość taką można wynająć i uzyskiwać w ten sposób stałe miesięczne wpływy. Opcją do rozważenia jest również sprzedaż lokalu, co przy obecnych średnich wzrostach cen nieruchomości może okazać się bardzo korzystną z finansowego punktu widzenia decyzją.

Własne biuro to również gwarancja tego, że nikt z dnia na dzień nie wypowie nam umowy i nie zmusi do szybkiego poszukiwania alternatywnej lokalizacji. Jest to istotne szczególnie w kontekście przedsięwzięć, które wymagają niemałych inwestycji celem przystosowania lokalu do potrzeb prowadzenia działalności gospodarczej.

Poszukując lokalu biurowego i stojąc przed decyzją, czy dokonać jego zakupu czy też zdecydować się na wynajem, warto przede wszystkim zacząć od analizy własnych możliwości finansowych. Brak wolnych środków finansowych i jednocześnie niska zdolność kredytowa rozwiązują problem.

Autorką artykułu jest Natalia Olszewska, redaktorka bloga finansowego iKalkulator.pl

Analiza due diligence powinna zapewnić zidentyfikowanie i oszacowanie ryzyka związanego z przyszłą inwestycją, określenie specyfiki zawartych umów w tym struktury kosztów, rynku, dostawców i odbiorców, wypracowanie strategii negocjacyjnej z kontrahentem, oraz zwiększenie szans na pomyślne przeprowadzenie transakcji. Due diligence stanowi ostatni etap fazy przedtransakcyjnej, po którym następuje faza negocjacji.

Bardzo dziękuję za pracę i zaangażowanie ekspertów z NAI Estate Fellows w proces audytu nieruchomości Atrium International. Profesjonalnie  przygotowany raport wraz z jego aktualizacjami był bardzo pomocny przy podjęciu decyzji o zakupie nieruchomości – komentuje Maja Połubińska, Asset Manager w STRABAG Real Estate.

Praca przy tym projekcie również dla Nas była bardzo przyjemna i cieszymy się, że mogliśmy być uczestnikami tej transakcji. Jednocześnie wierzę, że dwa ostatnie projekty realizowane przez nas dla STRABAG Real Estate to wstęp do dłuższej i owocnej współpracy – dodaje Grzegorz Lisewski, Dyrektor Działu Zarządzania NAI Estate Fellows.

Atrium International w Warszawie to budynek biurowy dogodnie usytuowany w sercu Centralnego Obszaru Biznesu na skrzyżowaniu Al. Jana Pawła II 23 i ul. Grzybowskiej. Budynek oferuje 12.000 mkw. powierzchni biurowej do wynajęcia. Powierzchnie o wysokości 2,85 m wyposażone są w nowoczesny system klimatyzacji, okablowanie strukturalne i parking dla gości.

Centrum posiada łącznie 25 tys. mkw. powierzchni GLA i 740 miejsc parkingowych oraz odkryty plac zabaw, wolno stojącą restaurację KFC i stację benzynową Shell w jego centralnym punkcie. Wśród najemców Parku Handlowego Zielony Targówek są między innymi takie marki, jak: Media Markt, Black Red White, Abra Meble, Jysk, Kik czy Kakadu. Operatorem spożywczym centrum jest supermarket sieci Biedronka. Centrum posiada również nowoczesny całodobowy fitness club marki Cityfit o powierzchni aż 2200 mkw.

 „Zakres naszych usług związanych z obsługą Zielonego Targówka obejmuje zarządzanie operacyjne, obsługę finansową jak również obsługę marketingową. W pierwszych miesiącach będziemy chcieli przyjrzeć się funkcjonowaniu obiektu i zaproponować możliwe optymalizacje zarówno w kwestiach związanych z codziennym funkcjonowaniem centrum jak i w zakresie strategii marketingowej. Zielony Targówek to, po Galerii Świdnickiej i  Pasażu Świętokrzyskim w Kielcach, trzeci obiekt handlowy jakim, w imieniu funduszu Catalyst Capital zarządza NAI Estate Fellows” – mówi Grzegorz Lisewski, Dyrektor Działu Zarządzania NAI Estate Fellows.

Aspekty finansowe – czynsz i opłaty dodatkowe

Przestrzeni biurowej na rynku nieruchomości jest coraz więcej. Wymagania klientów i obowiązujące trendy sprawiają, że zarządcy muszą wykazywać się elastycznością. Decydując się na wynajem biura warto pamiętać o fakcie, że sam czynsz nie stanowi jedynego kosztu wynajmu przestrzeni biurowej. W ostateczną sumę wchodzą także koszty eksploatacyjne związane z utrzymaniem budynku, w którym znajduje się wynajmowane biuro, koszty powierzchni wspólnych w danym budynku (schody, piętra itp.) oraz koszty zużycia mediów dla danej wynajmowanej przestrzeni, to jest opłaty za wodę, prąd oraz inne niezbędne udogodnienia, takie jak klimatyzacja czy internet. Żeby uniknąć przykrych niespodzianek dotyczących opłat za wynajem dobrze już na samym początku pozyskać informacje na temat tychże kwot.

Ukryte koszty?

Bardzo często firmy oraz osoby prywatne wynajmujące przestrzeń biurową zostają zaskoczone wysokością czynszu ustalonego za metr kwadratowy powierzchni biura. Ostateczna cena tej podstawowej kwoty wynajmu jest wynikiem wielu składowych. Na wzrost kwoty wpływ ma lokalizacja biura, otoczenie oraz infrastruktura budynku, to jest dostęp do różnego typu usług, jak kawiarnie, restauracje, placówki edukacyjne, rozrywkowe oraz tereny zielone; a także dostęp do komunikacji (transport publiczny). Każdy ten czynnik zwiększa ostateczną kwotę czynszu za metr kwadratowy nawet o kilkadziesiąt procent.  

Warunki umowy najmu biura

Decydując się na wynajem biura dobrze jest dużą wagę przyłożyć do umowy najmu. W dokumencie koniecznie zawrzeć trzeba wszystkie kwestie mogące powodować w przyszłości spór pomiędzy stronami, a odnosi się to głównie do spraw finansowych. Dokładne określenie warunków kosztów ponoszonych przez strony umowy to podstawa. Właściciel i najemca muszą precyzyjnie określić ponoszone przez nich zobowiązania finansowe. Zwykle sprawy sporne dotyczą kosztów eksploatacyjnych (media, usługi w budynku, sprawy sprzątania oraz monitoringu). Najemca musi wiedzieć które koszty wliczone są w czynsz, a które musi pokrywać samodzielnie. W umowie zawiera się także sprawę kaucji czy gwarancji bankowej. Każda umowa najmu musi konkretyzować także prawa najemcy odnoszące się do ewentualnych zmian wysokości czynszu oraz warunków jej wypowiedzenia czy zerwania  – te sprawy muszą posiadać czas wejścia w życie, który będzie zapewniał komfort stronom. W przypadku braku doświadczenia w tej materii warto skorzystać z takich usług, jak pośrednictwo wynajmu biura, gdzie specjaliści zadbają o prawidłowość umowy oraz wszystkie zapisy gwarantujące jasność, a także minimalizujące powstanie sporów.  

Ubezpieczenie nieruchomości na wypadek zdarzeń niepożądanych i awarii

Umowa najmu biura musi określać jeszcze jedna bardzo ważną kwestię, a dotyczy ona ubezpieczenia budynku oraz wynajmowanej przestrzeni. Niezwykle istotne jest, żeby lokal został ubezpieczony od zdarzeń losowych, strat majątkowych oraz na wypadek awarii. W momencie powstania usterki lub zdarzy się jakaś awaria, biuro powinno mieć zapewnioną opiekę odpowiednich służb. Najemca natomiast powinien zadbać o ubezpieczenie majątku ruchomego znajdującego się w biurze. Klarownie opisane sprawy odnoszące się do ubezpieczenia musi zawierać każda umowa najmu biura.