Biuro nieruchomości Estate Fellows

To zdanie niczym mantra powtarza wielu doradców oraz inwestorów zaprawionych w branżowym boju. Lokalizacja jest kluczem dobrze trafionej inwestycji, jednak nie oznacza to, że jedynie obiekty usytuowane w ścisłym centrum dużych aglomeracji będą wiązały się z gwarancją wielokrotnego zysku w przyszłości. Nawet peryferyjna dzielnica w perspektywie kilku lat może stać się atrakcyjna. Żeby się o tym przekonać, warto śledzić miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, zapoznać się z polityką samorządową w zakresie infrastruktury i komunikacji, a także na bieżąco obserwować trendy i rozwój branży mieszkaniowej oraz komercyjnej w najbliższej okolicy.

Zjawiskiem charakterystycznym, zwłaszcza w większych miastach, jest rozwój poszczególnych dzielnic, wokół których tworzą się ośrodki rozrywki, kultury, nauki oraz centra biznesowe oferujące nowe miejsca pracy. Wiąże się to także z polepszeniem szklaków komunikacyjnych i łatwiejszym dostępem do lokalizacji oraz przyciąganiem kolejnych inwestycji. Ten łańcuch powiązanych ze sobą czynników jest podstawą do podjęcia słusznej decyzji dotyczącej lokaty kapitału.

Bardzo ważna jest również obecność w pobliżu (poza podstawową infrastrukturą) miejsc do spotkań biznesowych, restauracji, fitness clubów oraz centrów handlowych. Najwięcej inwestycji powstaje zwykle w pobliżu stacji metra lub nowej arterii komunikacyjnej, warto zatem obserwować miejsca, które nie zawsze leżą w ścisłym centrum, ale cechują się dużym potencjałem.

Czynnik ludzki siłą wzrostu

Dobre, długoterminowe relacje z najemcami także zasilają grono czynników zwiększających wartość inwestycji. Ta ogólna terminologia obejmuje zarządzanie nieruchomościami w sposób profesjonalny i kompleksowy, wiąże się z czytelnymi warunkami współpracy zgodnymi z wymogami prawa oraz uwzględnia optymalne koszty administrowania. Najemcy stanowią o sile nieruchomości, dlatego dobry zarządca powinien potrafić odgadywać ich potrzeby, łagodzić spory i rozwiązywać sytuacje kryzysowe. Innymi jego cechami musi być dobra organizacja pracy, szybkość w podejmowaniu decyzji oraz dobór profesjonalnych podwykonawców. Tak zarządzany budynek również zwiększa swoją wartość.

Wpływ na to ma także sąsiedztwo, czyli zarówno lokale, które mogą negatywnie wpływać na komfort życia i pracy (mowa np. o zakładach gospodarki odpadami komunalnymi czy przedsiębiorstwach budowlanych prowadzących uciążliwe i hałaśliwe prace), jak i obiekty, a także osoby o pozytywnym oddziaływaniu – np. prestiżowe firmy, marki dobrze znane opinii publicznej, popularne kawiarnie czy ludzie ze świata mediów i telewizji. O ile w pierwszej alternatywie bliskość ośrodków znacząco obniża cenę inwestycji, o tyle druga opcja może korzystnie wpłynąć na jej wysokość oraz przyciągnąć potencjalnych inwestorów, a także klientów.

Innowacja!

Niskie koszty eksploatacji to marzenie każdego inwestora. Kluczem do osiągnięcia tego celu są m.in. optymalne rozwiązania dla nieruchomości oparte na wykorzystaniu nowatorskich technologii, zmierzające do obniżania ilości zużytej energii i zasobów naturalnych, co tym samym przekłada się na zminimalizowanie bieżących wydatków za najem. Jest to także ważna odpowiedź na nasilające się w branży kwestie budownictwa zrównoważonego, którego celem jest ochrona środowiska oraz poprawa warunków zdrowotnych.

Innowacja w tym kontekście to również kwestia odpowiedniego zarządzania funduszami przeznaczonymi na wydatki inwestycyjne (tzw. capex). Warto pamiętać, że nieruchomość zwiększa swoją wartość przy każdej modernizacji, wprowadzeniu nowych systemów dostępu czy klimatyzacji, remoncie elewacji, odnowieniu powierzchni wspólnych, a także wprowadzeniu najemcy usługowego do budynku (np. fryzjera, przedszkola czy siłowni). Pokrywa się to także z oczekiwaniami pozostałych najemców i nie pozostaje bez znaczenia przy ocenie wartości inwestycji.

Zawsze istnieje pewne ryzyko inwestycyjne, natomiast przy pomocy ekspertów i audytu nieruchomości, prognozowaniu, a przede wszystkim dobremu zarządzaniu projektem można takie ryzyko nie tylko przewidzieć, ale również zminimalizować, tym samym zwiększając prawdopodobieństwo zysku.  

Autorem gościnnego wpisu jest Piotr Majewski, eskpert od nieruchomości Morizon.pl.

Analiza due diligence powinna zapewnić zidentyfikowanie i oszacowanie ryzyka związanego z przyszłą inwestycją, określenie specyfiki zawartych umów w tym struktury kosztów, rynku, dostawców i odbiorców, wypracowanie strategii negocjacyjnej z kontrahentem, oraz zwiększenie szans na pomyślne przeprowadzenie transakcji. Due diligence stanowi ostatni etap fazy przedtransakcyjnej, po którym następuje faza negocjacji.

Bardzo dziękuję za pracę i zaangażowanie ekspertów z NAI Estate Fellows w proces audytu nieruchomości Atrium International. Profesjonalnie  przygotowany raport wraz z jego aktualizacjami był bardzo pomocny przy podjęciu decyzji o zakupie nieruchomości – komentuje Maja Połubińska, Asset Manager w STRABAG Real Estate.

Praca przy tym projekcie również dla Nas była bardzo przyjemna i cieszymy się, że mogliśmy być uczestnikami tej transakcji. Jednocześnie wierzę, że dwa ostatnie projekty realizowane przez nas dla STRABAG Real Estate to wstęp do dłuższej i owocnej współpracy – dodaje Grzegorz Lisewski, Dyrektor Działu Zarządzania NAI Estate Fellows.

Atrium International w Warszawie to budynek biurowy dogodnie usytuowany w sercu Centralnego Obszaru Biznesu na skrzyżowaniu Al. Jana Pawła II 23 i ul. Grzybowskiej. Budynek oferuje 12.000 mkw. powierzchni biurowej do wynajęcia. Powierzchnie o wysokości 2,85 m wyposażone są w nowoczesny system klimatyzacji, okablowanie strukturalne i parking dla gości.

Centrum posiada łącznie 25 tys. mkw. powierzchni GLA i 740 miejsc parkingowych oraz odkryty plac zabaw, wolno stojącą restaurację KFC i stację benzynową Shell w jego centralnym punkcie. Wśród najemców Parku Handlowego Zielony Targówek są między innymi takie marki, jak: Media Markt, Black Red White, Abra Meble, Jysk, Kik czy Kakadu. Operatorem spożywczym centrum jest supermarket sieci Biedronka. Centrum posiada również nowoczesny całodobowy fitness club marki Cityfit o powierzchni aż 2200 mkw.

 „Zakres naszych usług związanych z obsługą Zielonego Targówka obejmuje zarządzanie operacyjne, obsługę finansową jak również obsługę marketingową. W pierwszych miesiącach będziemy chcieli przyjrzeć się funkcjonowaniu obiektu i zaproponować możliwe optymalizacje zarówno w kwestiach związanych z codziennym funkcjonowaniem centrum jak i w zakresie strategii marketingowej. Zielony Targówek to, po Galerii Świdnickiej i  Pasażu Świętokrzyskim w Kielcach, trzeci obiekt handlowy jakim, w imieniu funduszu Catalyst Capital zarządza NAI Estate Fellows” – mówi Grzegorz Lisewski, Dyrektor Działu Zarządzania NAI Estate Fellows.

Aspekty finansowe – czynsz i opłaty dodatkowe

Przestrzeni biurowej na rynku nieruchomości jest coraz więcej. Wymagania klientów i obowiązujące trendy sprawiają, że zarządcy muszą wykazywać się elastycznością. Decydując się na wynajem biura warto pamiętać o fakcie, że sam czynsz nie stanowi jedynego kosztu wynajmu przestrzeni biurowej. W ostateczną sumę wchodzą także koszty eksploatacyjne związane z utrzymaniem budynku, w którym znajduje się wynajmowane biuro, koszty powierzchni wspólnych w danym budynku (schody, piętra itp.) oraz koszty zużycia mediów dla danej wynajmowanej przestrzeni, to jest opłaty za wodę, prąd oraz inne niezbędne udogodnienia, takie jak klimatyzacja czy internet. Żeby uniknąć przykrych niespodzianek dotyczących opłat za wynajem dobrze już na samym początku pozyskać informacje na temat tychże kwot.

Ukryte koszty?

Bardzo często firmy oraz osoby prywatne wynajmujące przestrzeń biurową zostają zaskoczone wysokością czynszu ustalonego za metr kwadratowy powierzchni biura. Ostateczna cena tej podstawowej kwoty wynajmu jest wynikiem wielu składowych. Na wzrost kwoty wpływ ma lokalizacja biura, otoczenie oraz infrastruktura budynku, to jest dostęp do różnego typu usług, jak kawiarnie, restauracje, placówki edukacyjne, rozrywkowe oraz tereny zielone; a także dostęp do komunikacji (transport publiczny). Każdy ten czynnik zwiększa ostateczną kwotę czynszu za metr kwadratowy nawet o kilkadziesiąt procent.  

Warunki umowy najmu biura

Decydując się na wynajem biura dobrze jest dużą wagę przyłożyć do umowy najmu. W dokumencie koniecznie zawrzeć trzeba wszystkie kwestie mogące powodować w przyszłości spór pomiędzy stronami, a odnosi się to głównie do spraw finansowych. Dokładne określenie warunków kosztów ponoszonych przez strony umowy to podstawa. Właściciel i najemca muszą precyzyjnie określić ponoszone przez nich zobowiązania finansowe. Zwykle sprawy sporne dotyczą kosztów eksploatacyjnych (media, usługi w budynku, sprawy sprzątania oraz monitoringu). Najemca musi wiedzieć które koszty wliczone są w czynsz, a które musi pokrywać samodzielnie. W umowie zawiera się także sprawę kaucji czy gwarancji bankowej. Każda umowa najmu musi konkretyzować także prawa najemcy odnoszące się do ewentualnych zmian wysokości czynszu oraz warunków jej wypowiedzenia czy zerwania  – te sprawy muszą posiadać czas wejścia w życie, który będzie zapewniał komfort stronom. W przypadku braku doświadczenia w tej materii warto skorzystać z takich usług, jak pośrednictwo wynajmu biura, gdzie specjaliści zadbają o prawidłowość umowy oraz wszystkie zapisy gwarantujące jasność, a także minimalizujące powstanie sporów.  

Ubezpieczenie nieruchomości na wypadek zdarzeń niepożądanych i awarii

Umowa najmu biura musi określać jeszcze jedna bardzo ważną kwestię, a dotyczy ona ubezpieczenia budynku oraz wynajmowanej przestrzeni. Niezwykle istotne jest, żeby lokal został ubezpieczony od zdarzeń losowych, strat majątkowych oraz na wypadek awarii. W momencie powstania usterki lub zdarzy się jakaś awaria, biuro powinno mieć zapewnioną opiekę odpowiednich służb. Najemca natomiast powinien zadbać o ubezpieczenie majątku ruchomego znajdującego się w biurze. Klarownie opisane sprawy odnoszące się do ubezpieczenia musi zawierać każda umowa najmu biura.

Lokalizacja

Bardzo ważna jest lokalizacja miejsca, w którym będziesz prowadzić działalność usługową. Często jest tak, że dobre usytuowanie budynku to klucz do sukcesu. Na pewno więcej osób odwiedzi restaurację położoną blisko centrum, niż tą, do której trzeba daleko dojechać. Wynajmując lokal na powierzchnię typowo biurową, bardziej liczy się ulokowanie go blisko sklepów, restauracji, i ogólnie centrów rozrywki.

Bywa też tak, że zdecydowanie lepiej jest organizować swoją działalność gdzieś poza granicami miasta. Dzieje się tak wówczas, kiedy znaczenie ma się spokój i kontakt z naturą (hotele, sale szkoleniowe itp.). Liczy się więc dobry biznesplan, wizualizacja miejsca, w którym będziesz organizować swoją działalność i spojrzenie na wszystko przede wszystkim z perspektywy klienta. 

Porównaj ceny na rynku

Cena cenie nierówna. Nie zawsze to, co tanie, jest złe i odwrotnie. Warto przed wynajęciem lokalu zrobić szczegółowy research rynku. Ważny tu jest szczególnie stosunek metrażu do ceny oraz to, jaka jest wartość rynkowa lokalu. Można tę kwestię sprawdzić np. w Internecie, porównując koszty wynajmu w danym mieście. Jeśli nie chcesz przepłacić, przekalkuluj dobrze koszty wstępne – czasem środki wydane na dostosowanie pomieszczeń do konkretnych celów znacząco wpływają na rentowność projektu.

Zwróć też koniecznie uwagę na koszty dodatkowe. Nie liczy się tylko metraż, ale też ogrzewanie, czynsz, remonty itd. Wynajem lokalu użytkowego a VAT to kolejna ważna kwestia, o której musisz pamiętać. Transakcja ta będzie opodatkowana według stawki podstawowej 23%. Zanim wynajmiesz lokal i zacznie on dla ciebie pracować, dokładnie podlicz więc wszystkie konieczne wydatki.

Koszty eksploatacyjne

Koszty eksploatacji lokalu są naprawdę różne, bo zależą ściśle od rodzaju prowadzonej działalności. Zawsze więc zadaj sobie pytanie – ile będzie kosztowało utrzymanie lokalu (sprawy techniczne) oraz utrzymanie pracowników (jeśli kogoś zatrudniasz). Oczywiście koszty początkowe wiążą się z zapłatą za wynajem, następnie comiesięcznym regulowaniem czynszu i adaptacją lokalu pod swoją działalność.

Do kosztów eksploatacyjnych należy zaliczyć także zakup określonych produktów (np. spożywczych dla kuchni) lub urządzeń do biura (kserokopiarki, komputery itp.). Pod uwagę trzeba też wziąć zakup różnych licencji przemysłowych, np. na alkohol. Są to też opłaty za media, pakiety telewizji cyfrowej, Internet oraz za kwestie związane z bezpieczeństwem (wynajęcie ochrony budynku, założenie monitoringu itp.). 

Otoczenie budynku

Zawsze warto wychodzić poza schematy i szukać wyjątkowo atrakcyjnych lokalizacji. Jeśli twoja działalność będzie opierała się na organizowaniu szkoleń, kursów, warsztatów, czy konferencji, warto znaleźć miejsce nieco spokojniejsze niż przeludnione centrum, gdzie nie można spokojnie odpocząć. Sporo zieleni, dobry dojazd do miejsca docelowego, zorganizowanie odpowiedniego zaplecza informacyjnego – to klucz do zadowolenia klientów. Oczywiście sytuacja będzie wyglądała zupełnie inaczej w przypadku sklepu spożywczego czy restauracji.

Dlatego też przed założeniem działalności koniecznie zrób skrupulatny biznesplan i niezbędne analizy, które odpowie ci między innymi na pytania dotyczące lokalizacji. Weź też pod uwagę konkurencję – sprawdź na przykład czy w okolicy, w której otworzysz lokal o danym profilu usługowym, nie ma podobnego. Dwie takie same kawiarnie, czy dwa kluby sportowe znajdujące się blisko siebie, zawsze będą rywalizowały o klienta. Uprzedź więc konkurencję i bądź pierwszy!

Ważne zapisy w umowie

Umowa najmu lokalu to – zaraz po wyborze jego lokalizacji i kalkulacji kosztów eksploatacji – kolejne kluczowe zagadnienie. Jest to ważny dokument, który koniecznie trzeba dokładnie przeczytać, sprawdzając, czy reguluje on wszystkie wrażliwe kwestie. W umowie najmu lokalu muszą być zawarte przede wszystkim dane obu stron transakcji oraz ich tytuły prawne, prawa i obowiązki, miejsce i data zawarcia umowy, koszty, kaucja oraz czas trwania umowy.

Umowa przedwstępna – po co się ją podpisuje?

Umowy przedwstępne zawiera się z różnych przyczyn. Priorytetowo chodzi o pieniądze – dajemy sobie czas na zebranie funduszy przed podpisaniem umowy właściwej (np. otrzymanie kredytu). Druga istotna kwestia to oczekiwanie na wyprowadzkę obecnego najemcy/właściciela, co niekiedy przedłuża się w czasie. Niestety bywa i tak, że na właścicielu mieszkania ciążą zaległości czynszowe, co również musi zostać uregulowane przed podpisaniem umowy właściwej.

Oczywiście przyczyn jest mnóstwo, a kłopotów może być jeszcze więcej, jeśli nie podpisze się umowy przedwstępnej na kupno mieszkania. Kiedy chcesz mieć pewność, że transakcja zostanie zrealizowana i sprzedający wywiąże się z tego, co wcześniej obiecał, umowa przedwstępna jest wręcz niezbędna. Co więcej, musisz zadbać też o to, aby to, co w niej zawrzecie, zabezpieczało transakcję stuprocentowo.

Co powinna zawierać umowa przedwstępna?

Przypuśćmy, że decydujesz się na zakup wymarzonego mieszkania i na podpisanie umowy z najemcą. Zanim to jednak zrobisz, musisz wiedzieć, co powinna zawierać taka umowa, aby później nie było żadnych nieporozumień. Generalnie zasada jest taka, że umowa przedwstępna powinna wskazywać na postanowienia umowy przyrzeczonej (czyli umowy ostatecznej, właściwej).

Jakie konkretnie zapisy powinny znaleźć się w umowie przedwstępnej kupna? Przede wszystkim podstawowe dane o lokum, m.in. jego położenie, stan zabudowy, powierzchnia oraz – co chyba najistotniejsze – cena. Oczywiście nie może zabraknąć danych osobowych stron transakcji (m.in. daty urodzenia, adresu zamieszkania, numeru dowodu tożsamości itd.).

Czy to zawarcia umowy niezbędny jest notariusz?

Co do zasady umowa przedwstępna kupna sprzedaży mieszkania nie wymaga podpisu notariusza. Jeśli chcesz jednak mieć pewność, że sprzedający nie odstąpi komuś innemu lokum i nie rozmyśli się, sporządzenie umowy w formie aktu notarialnego da ci jeszcze mocniejszą podstawę do dochodzenia swoich roszczeń przed sądem.

Akt notarialny to także większa pewność dla kupującego w sytuacji, gdy najemca zbankrutuje, co niestety może się zdarzyć. Niezależnie od tego, jakie by były zamierzenia sprzedającego, niewywiązanie się przez niego z umowy daje ci prawo do wystąpienia przed sądem z roszczeniem o wypełnienie wszystkich zapisów zawartych w akcie notarialnym.

Co w sytuacji, gdy sprzedawca nie chce podpisać umowy przedwstępnej?

Bardzo rzadko zdarza się, że sprzedający nie będzie chciał zgodzić się na twoją propozycję podpisania umowy przedwstępnej kupna mieszkania. Jeśli faktycznie tak się stanie, to zawsze powinna zapalić się czerwona lampka, sygnalizująca, że najemca nie jest do końca szczery w swoich intencjach. Sprzedający, który uchyla się od tego zabezpieczenia transakcji, może chcieć coś zmienić w ostatniej chwili, np. zwiększyć cenę, bądź wycofać się z oferty.

Częściej zdarza się, że sprzedający podpisze z tobą umowę przedwstępną, ale nie będzie chciał zrealizować umowy ostatecznej. Czy w takiej sytuacji pozostajesz bezradny? Oczywiście, że nie. Jeżeli umowa przedwstępna została napisana w taki sposób, że określa ważność umowy ostatecznej, masz prawo jako kupujący domagania się odszkodowania za niedotrzymanie warunków umowy.

Czy umowę przedwstępną można rozwiązać?

Wszystko zależy od zapisu w umowie przedwstępnej kupna mieszkania (lub jakiejkolwiek innej nieruchomości). Jeśli zastrzeżono w niej zadatek, co określa art. 394 § 1 kodeksu cywilnego, w sytuacji niewywiązania się z umowy przez najemcę możesz, nie wyznaczając terminu dodatkowego od umowy, żądać sumy dwukrotne wyższej za ten zadatek. Często też prawo do odstąpienia od umowy jest zawarte w umowie przedwstępnej i oznaczone konkretnym terminem. Oczywiście sprawa wygląda najprościej, gdy w umowie została zawarta klauzula o możliwości rozwiązania umowy. Jeśli nie, zawsze można zerwać umowę przez porozumienie stron.